Burgas sieht heute aus, als hätte jemand einen Kran über der Stadt ausgeschüttet. Überall entstehen neue Wohnparks, geschlossene Anlagen, Glastürme mit englischen Namen und perfekt inszenierten Visualisierungen, alles wirkt wie eine einzige große Verheißung, moderne Stadt, sichere Anlage, europäisches Niveau. Auf dem Papier ist das der Aufstieg einer Region, die lange von Schwerindustrie, Hafen und Saisonjobs gelebt hat. Die Frage ist nur, ob diese Verheißung für die Menschen in Burgas selbst tatsächlich ein Gewinn ist oder ob hier vor allem Beton für fremde Erwartungen gegossen wird.
Der Bauboom ist kein Zufall, Kapital in Bulgarien hat noch immer nur wenige Fluchtwege. Wer Geld auf dem Konto liegen lässt, fühlt sich dumm, wer an die Rente glaubt, wirkt naiv, wer Unternehmertum ernsthaft betreiben will, kämpft sich durch Bürokratie, Steuern, Korruption und eine überschaubare Inlandsnachfrage. Eine Wohnung in Burgas ist da ein scheinbar logischer Sicherungsschein. Also wandern Ersparnisse in Beton, Grundstücke werden parzelliert, Projekte werden in Phasen gestückelt, damit der Verkauf der ersten Häuser den Bau der nächsten finanziert. In diesem Sinne ist der Bauboom rational, aber rational ist nicht automatisch sinnvoll.
Sinnvoll wäre er dann, wenn er ein reales Problem löst, etwa Wohnraummangel für Menschen, die hier arbeiten, oder die Modernisierung alter, maroder Bestände. Oder die Verdichtung vorhandener Infrastruktur, damit öffentliche Verkehrsmittel und Dienstleistungen besser ausgelastet sind. Oft passiert das Gegenteil, es entstehen neue Wohnparks am Rand, die nur mit Auto funktionieren und so geplant sind, dass man innerhalb der Anlage alles hat, was man braucht. Man wohnt dann zwar in Burgas, aber man lebt in einer Art Parallelwelt, die mit der restlichen Stadt so wenig zu tun hat wie ein Flughafenhotel mit der Stadt, neben der es steht.
Damit stellt sich die Frage, wer diese Wohnungen eigentlich kaufen soll. Durchschnittseinkommen in Burgas sind weiterhin bulgarisch, nicht schweizerisch. Viele Menschen arbeiten in Handel, Gastronomie, Transport, Verwaltung, im niedrigen oder mittleren Lohnsegment der Industrie und im Dienstleistungsbereich. Die Löhne haben zugelegt, aber längst nicht im selben Tempo wie die Quadratmeterpreise. Wenn sich eine junge Familie eine Wohnung in einem der neuen Parks leisten will, braucht sie Ersparnisse, Auslandsgeld in der Familie oder einen hohen Kredit, der sie über Jahrzehnte bindet. Für viele ist das keine Option, sie bleiben in älteren Plattenbauten, mieten zu steigenden Preisen oder ziehen weiter ins Hinterland, wo es billiger ist, aber die Fahrt in die Stadt jeden Tag Zeit und Geld frisst.
Ein wachsender Teil der Nachfrage kommt von Menschen, deren Lebensrealität mit Burgas nur teilweise zu tun hat. Bulgaren, die im Ausland arbeiten und ihr verdientes Geld hier parken. Leute aus Sofia, Plowdiw oder Stara Zagora, die sich eine Wohnung am Meer als Zweitstandbein leisten. Ausländer, die Bulgarien als Billigküste oder als Anlagechance betrachten. Für all diese Gruppen ist Burgas preiswert, solange sie in Euro, Pfund oder Franken rechnen. Für jemanden, der im Gewerbegebiet für bulgarischen Lohn arbeitet, ist es teuer. Genau in dieser Lücke entsteht die Gefahr, dass Burgas zu einer Stadt wird, in der viele Menschen nur noch zum Arbeiten gebraucht werden, während die neu gebaute Wohnkulisse für eine andere soziale Schicht reserviert ist.
Die Investoren wiederum verkaufen sich gern als Treiber einer neuen Wirtschaftsstruktur. Ein Wohnpark kommt selten allein, immer häufiger hängen Büros, Co-Working-Flächen, kleine Gewerbeflächen und Dienstleistungszonen daran. Parallel entstehen Industrie- und Logistikparks, in denen sich Firmen ansiedeln, die vom Hafen, der Autobahnanbindung und vom Flughafen profitieren. Auf dem Papier ist das die Diversifizierung, die Bulgarien seit Jahrzehnten fehlt. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig ein Muster, das man aus anderen Ländern gut kennt. Es siedeln sich zuerst Logistiker, Speditionen, Lager und Distributoren an. Also Betriebe, die Flächen, Straßen und Lagerhallen brauchen, aber vergleichsweise wenig hochqualifizierte, gut bezahlte Arbeitsplätze schaffen. Die hochwertige Produktion, die Forschung, die Entwicklung, der Teil der Wertschöpfung, der wirklich Gehälter nach oben zieht, ist zögerlicher.
Burgas spielt in der Europäischen Union eine Rolle, die über seine Größe hinausgeht. Es ist ein Tor zum Schwarzen Meer, Teil der östlichen Außengrenze, logistischer Knotenpunkt für Waren, die aus der Türkei, dem Kaukasus und weiter entfernten Regionen in den Binnenmarkt gelangen. Es ist sicherheitspolitisch relevant, weil hier die Ostflanke der NATO praktisch ins Wasser fällt. Es ist ein möglicher Ausgangspunkt für Energie- und Verkehrskorridore, die die Abhängigkeit von instabilen Regionen verringern sollen. All das macht Burgas interessant für europäische Fördergelder, für Infrastrukturprojekte und für private Investoren, die in der Peripherie Chancen sehen, die im saturierten Westen nicht mehr existieren.
Genau das erklärt einen Teil des Baubooms. Es ist ein Wettlauf um die Zukunft. Wer jetzt Flächen besitzt, wer jetzt baut, wer jetzt Strukturen schafft, hofft, im großen Spiel der europäischen Korridore und Lieferketten nicht nur Zuschauer zu sein. Man verspricht sich von diesen Investitionen den Aufstieg in eine andere Liga, weg von der provinziellen Hafenstadt mit starker Abhängigkeit von ein, zwei Industrien, hin zu einem multifunktionalen Knotenpunkt in der EU, in den Präsentationen klingt das großartig. Moderne Infrastruktur, digitale Wirtschaft, veredelte Logistik, hochwertige Dienstleistungen, dazu eine attraktive Lebensqualität am Meer, mit Kultur, Gastronomie und sicherem Umfeld.
Die Frage ist, ob die Realität mitkommt, denn Beton allein schafft keine Integration in europäische Wertschöpfungsketten. Es braucht Firmen, die mehr tun, als palettenweise Ware umzuschlagen. Es braucht Bildungsangebote, die über die klassische Schule hinausgehen, Fachhochschulen, duale Ausbildungsmodelle, Kooperationen mit Universitäten. Es braucht eine Stadtplanung, die nicht nur Parzellen definiert, sondern Menschenströme, soziale Durchmischung, öffentliche Räume mitdenkt. Und es braucht politische Entscheidungen, die verhindern, dass die Früchte der Entwicklung in wenigen Taschen landen, während die Mehrheit beim Zusehen bleibt.
Ob sich Bulgaren das Leben in Burgas noch leisten können, hängt deshalb an zwei Schrauben, an den Löhnen und an der Bodenpolitik. Wenn der größte Teil der Investitionen weiter in Immobilien geht, während produktive Investitionen hinterherhinken, bleibt die Stadt für Einheimische immer teurer, ohne dass ihre Einkommen nachziehen. Wenn jede freie Fläche zur Spekulationsmasse wird, ohne soziale Gegensteuerung, steigen die Mieten unweigerlich. Wenn aber bewusst Raum freigehalten wird für bezahlbaren Wohnraum, für öffentliche Infrastruktur, für Projekte, die nicht sofort maximale Rendite bringen, dann kann eine Stadt wachsen, ohne ihre Bevölkerung zu verdrängen.
Im Moment ist Burgas in einer Zwischenphase. Auf der einen Seite ein spürbarer Stolz darüber, dass hier etwas vorangeht, dass gebaut wird, dass Geld fließt, dass die Stadt nicht mehr nur als Sommerkulisse behandelt wird. Auf der anderen Seite leise, manchmal auch laute Sorgen, dass die Preise davonlaufen, dass sich ein Normalverdiener keine halbwegs moderne Wohnung mehr leisten kann, dass die neuen Jobs nicht das halten, was die Hochglanzbroschüren versprechen, wer mit Leuten spricht, hört beides. Hoffnung, dass Burgas nicht das Schicksal vieler bulgarischer Kleinstädte teilt, die ausbluten und die Angst, dass man zwar in einer „aufstrebenden Region“ lebt, aber am Ende nur die steigenden Rechnungen spürt.
Sinnvoll sind die Investitionen dann, wenn sie diese Spannung ernst nehmen, wenn nicht nur Projekte genehmigt werden, weil jemand baut, sondern weil klar ist, welche Lücke sie schließen. Wenn neue Industrie bedeutet, dass Burgas Teil strategischer Produktionsketten in Europa wird und nicht nur Parkplatz für fremde Waren, wenn Wohnparks so geplant werden, dass sie sich öffnen, statt sich abzuschotten. Wenn Verkehrsinfrastruktur auch daran gemessen wird, ob Kinder sicher zur Schule kommen und nicht nur daran, wie schnell eine Lastwagenkolonne den Hafen erreicht.
Burgas hat die Chance, innerhalb der EU mehr zu sein als eine günstige Adresse am Rand der Landkarte. Eine Stadt, die sich vom wirtschaftlichen Anhang in ein ernstzunehmendes Glied im europäischen Gefüge verwandelt. Ob das gelingt, entscheidet sich weniger an den nächsten Visualisierungen eines Wohnparks, sondern an der Frage, ob man es schafft, dass die Menschen hier in zehn Jahren sagen können, dass es ihnen konkret besser geht. Höhere Löhne, bezahlbare Wohnungen, funktionierende öffentliche Dienste, reale Perspektiven für die Kinder, wenn das gelingt, war der Bauboom mehr als Kulisse. Wenn nicht, bleibt Burgas ein weiteres Beispiel für eine europäische Peripherie, die sich mit Beton schminkt, während die eigentlichen Probleme darunter weiterarbeiten.
