Mieten in Bulgarien – flexibel, aber nicht ohne Risiko
Wer nach Bulgarien auswandert muss nicht sofort eine Immobilie kaufen. Gerade für die ersten Monate halte ich Mieten sogar für die vernünftigere Lösung. Man lernt die Gegend kennen, erlebt den Alltag und kann feststellen, ob Stadt, Dorf oder Küste wirklich zu einem passen. Ein Fehlgriff bei einer Mietwohnung kostet Nerven und ein Fehlkauf kann sehr viel Geld kosten.
Die Vorteile des Mietens
Der größte Vorteil ist die Freiheit. Gefällt einem der Ort nach einem Jahr nicht zieht man weiter. Das ist besonders wichtig für Auswanderer, die Bulgarien bisher hauptsächlich aus dem Urlaub kennen. Ein Dorf kann im Sommer wunderschön sein und im Winter plötzlich ziemlich einsam wirken.
Auch finanziell bleibt man beweglicher. Man bindet nicht sein gesamtes Kapital an eine Immobilie und größere Reparaturen am Gebäude sind grundsätzlich Sache des Vermieters, soweit nicht etwas anderes wirksam vereinbart wurde. Das bulgarische Gesetz verpflichtet den Vermieter grundsätzlich dazu, die Mietsache in einem zum vereinbarten Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben.
Die Nachteile – hier sollte man nichts romantisieren
Der bulgarische Mietmarkt funktioniert nicht wie der deutsche. Es gibt keine allgemeine staatliche Mietpreisbremse für den freien Wohnungsmarkt und viele Einzelheiten werden zwischen Vermieter und Mieter vertraglich geregelt. Deshalb ist der Mietvertrag wesentlich wichtiger als manche Auswanderer glauben.
Gerade in touristischen Regionen kommt ein weiteres Problem hinzu. Eine Wohnung die im Winter günstig angeboten wird, kann für den Eigentümer im Sommer wesentlich lukrativer sein. Deshalb genau darauf achten, ob tatsächlich ganzjährig vermietet wird und welche Kündigungsregeln vereinbart sind.
Auch bei der Kaution sollte man vorsichtig sein. Das bulgarische Mietrecht schreibt keine allgemeine gesetzliche Obergrenze und kein detailliertes Verfahren für Mietkautionen vor. Umso wichtiger ist, dass im Vertrag eindeutig steht wie hoch die Kaution ist, wofür sie verwendet werden darf und wann sie nach dem Auszug zurückgezahlt wird.
Ohne vernünftigen Mietvertrag würde ich nicht einziehen
Auch wenn ein Mietverhältnis nach bulgarischem Recht grundsätzlich nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden muss, würde ich als Auswanderer niemals eine Wohnung oder ein Haus nur aufgrund einer mündlichen Absprache mieten. Im Streitfall muss schließlich bewiesen werden was tatsächlich vereinbart wurde.
Im Vertrag sollten mindestens die genaue Immobilie, Miethöhe und Zahlungsweise, Mietdauer, Kündigungsfrist, Kaution, Nebenkosten, Reparaturen sowie die Nutzung von Möbeln und Geräten geregelt sein. Ebenso wichtig ist die Frage, ob die Adresse für die notwendigen Behördengänge und die Aufenthaltsanmeldung genutzt werden kann.
Bei der Übergabe würde ich außerdem Fotos und ein schriftliches Übergabeprotokoll machen. Möbel, Elektrogeräte, vorhandene Schäden sowie Zählerstände für Strom und Wasser dokumentieren. Das klingt kleinlich, bis beim Auszug plötzlich darüber gestritten wird wer den Kratzer im Fußboden verursacht hat.
Ein weiterer wichtiger Punkt bei längeren Mietverhältnissen. Wird die Immobilie verkauft, kann die rechtliche Position des Mieters davon abhängen, wie der Mietvertrag abgeschlossen und gegebenenfalls im Immobilienregister eingetragen wurde. Das bulgarische Schuld- und Vertragsgesetz enthält dafür ausdrücklich unterschiedliche Regelungen.
Mieten oder kaufen?
Für jemanden, der gerade erst nach Bulgarien kommt würde ich meistens sagen, erst mieten, später kaufen. Ein Jahr Miete ist kein verlorenes Geld, wenn man dadurch verhindert für viele Jahre am falschen Ort zu sitzen.
Man merkt erst im Alltag ob die Nachbarschaft passt, wie laut es tatsächlich ist, ob das Haus im Winter warm wird, wie zuverlässig Wasser und Strom funktionieren und ob Arzt, Einkauf und öffentliche Verkehrsmittel wirklich erreichbar sind.
Mein Rat: Mindestens einige Monate mieten, Bulgarien in verschiedenen Jahreszeiten erleben und erst danach über einen Kauf entscheiden.
Und beim Mietvertrag gilt: Nicht unterschreiben, was man nicht vollständig versteht. Ein bulgarischer Vertrag wird nicht harmloser, nur weil man die problematische Klausel nicht übersetzen konnte. Bei größeren Summen oder ungewöhnlichen Vertragsbedingungen würde ich ihn vor der Unterschrift von einem unabhängigen bulgarischen Anwalt prüfen lassen.
Mieten ist in Bulgarien deshalb nicht automatisch besser oder schlechter als Kaufen. Es ist vor allem eine sehr gute Möglichkeit sich Zeit zu kaufen und gerade am Anfang einer Auswanderung kann genau das unbezahlbar sein.