Makler und Vermittler in Bulgarien – Vertrauen ist gut, Kontrolle ist Pflicht

Wer in Bulgarien eine Immobilie sucht, landet fast zwangsläufig irgendwann bei einem Makler oder Vermittler. Dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Ein guter Makler kennt den regionalen Markt, organisiert Besichtigungen, hilft bei Sprachproblemen und kann viel Zeit sparen. Das Problem beginnt dort, wo der Käufer glaubt der Makler würde automatisch seine Interessen vertreten.

Der Makler will verkaufen

So einfach muss man es sagen: Ein Immobilienmakler verdient normalerweise dann Geld, wenn ein Geschäft zustande kommt. Seine Aufgabe ist nicht den Käufer vor jeder schlechten Entscheidung zu bewahren. Natürlich gibt es seriöse Makler die langfristig denken und ihren Ruf nicht für eine schnelle Provision ruinieren. Aber es gibt eben auch die andere Sorte.

Gerade ausländische Käufer sind interessant. Sie kennen die tatsächlichen Preise häufig nicht, sprechen kaum Bulgarisch und können den Zustand einer Immobilie oder die Lage eines Dorfes schwer einschätzen. Wer dann noch erzählt, dass er unbedingt schnell kaufen möchte macht sich selbst zum perfekten Kunden.

Besonders skeptisch würde ich bei Sätzen wie „Das müssen Sie heute entscheiden“, „Morgen ist das Haus weg“ oder „Für Deutsche ist das unglaublich günstig“ werden. Vielleicht stimmt es, vielleicht soll aber auch nur verhindert werden, dass man anfängt nachzudenken.

Das Geschäft mit dem unwissenden Ausländer

Ein Haus für 40.000 Euro kann für einen Deutschen billig aussehen und trotzdem für die betreffende Gegend vollkommen überteuert sein. Deshalb sollte man immer mehrere vergleichbare Immobilien ansehen und selbst recherchieren.

Noch problematischer sind sogenannte „Auswandererhelfer“, „Berater“ oder Vermittler, deren eigentliche Rolle nicht klar erkennbar ist. Manche bieten vom Hauskauf über Übersetzungen und Behördengänge bis zum Handwerker angeblich alles aus einer Hand an. Das kann bequem sein, es schafft aber auch eine gefährliche Abhängigkeit.

Wenn Makler, Anwalt, Übersetzer und Handwerker alle vom selben Vermittler empfohlen werden sollte man zumindest fragen: Wer kontrolliert hier eigentlich wen und wer verdient an wem?

Niemals den Anwalt des Maklers übernehmen

Bei einem Immobilienkauf würde ich immer einen eigenen unabhängigen bulgarischen Anwalt beauftragen. Nicht den „guten Bekannten“ des Verkäufers und nicht automatisch den Anwalt, den der Makler gleich mitliefert.

Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Hypotheken, Grundstücksgrenzen, Nutzungsrechte und die Rechtmäßigkeit vorhandener Gebäude müssen unabhängig geprüft werden. Ein Makler kann Unterlagen beschaffen, die rechtliche Prüfung gehört aber in andere Hände.

Auch ein Notar ersetzt diese individuelle Interessenvertretung nicht. Der Käufer bleibt selbst dafür verantwortlich seine Interessen zu schützen.

Vorsicht bei Anzahlungen und Reservierungsgebühren

Besonders aufmerksam sollte man werden, wenn sehr früh Geld verlangt wird. Reservierungsgebühr, Anzahlung oder „damit niemand anderes kauft“ klingt zunächst nachvollziehbar.

Kein Geld überweisen bevor schriftlich feststeht, wofür es gezahlt wird, unter welchen Bedingungen es zurückgezahlt wird und was passiert, wenn bei der rechtlichen Prüfung Probleme auftauchen. Ein paar tausend Euro sind schnell überwiesen. Sie zurückzubekommen kann wesentlich schwieriger werden.

Provisionen gehören ebenfalls vorher geklärt, wie hoch sind sie, wer bezahlt sie und wann werden sie fällig?

Die schwarzen Schafe

Die wirklich problematischen Vermittler erkennt man häufig an einer Mischung aus Zeitdruck, großen Versprechen und erstaunlich wenig Schriftlichem. Sie verkaufen nicht nur Immobilien, sondern manchmal gleich den kompletten Traum vom neuen Leben.

Billiges Haus, niedrige Kosten, nette Nachbarn, keine Probleme, alles wird geregelt.

Genau dort sollte man misstrauisch werden. Niemand kann garantieren, dass eine Auswanderung funktioniert. Wer offensichtliche Nachteile einer Immobilie verschweigt, ist kein Berater sondern Verkäufer.

Das bedeutet ausdrücklich nicht, dass bulgarische Makler grundsätzlich unseriös sind. Schwarze Schafe gibt es unter Bulgaren genauso wie unter deutschsprachigen Vermittlern und Auswandererhelfern. Die gemeinsame Sprache ist noch lange kein Qualitätssiegel.

Mein Rat

Einen guten Makler kann man nutzen, blind vertrauen würde ich keinem.

Immobilien selbst vergleichen, Preise hinterfragen, Unterlagen kopieren lassen, nichts unter Zeitdruck unterschreiben und einen unabhängigen Anwalt einschalten. Zusagen gehören in den Vertrag und nicht nur ins Gespräch bei Kaffee und Besichtigung.

Und ein Grundsatz ist besonders wichtig:

Der nette deutschsprachige Vermittler ist nicht automatisch dein Freund. Der sympathische Makler ist nicht automatisch dein Interessenvertreter und ein vermeintliches Schnäppchen wird nicht dadurch besser, dass dir drei Leute erzählen du müsstest sofort zuschlagen.

Wer in Bulgarien eine Immobilie kauft sollte sich helfen lassen aber die Kontrolle niemals vollständig aus der Hand geben.