Immobilie kaufen in Bulgarien – Chancen, Risiken und teure Fehler

Eine eigene Immobilie in Bulgarien ist für viele Auswanderer Teil des Traums, keine Miete mehr, ein eigenes Haus mit Garten oder eine Wohnung am Schwarzen Meer. Kaufen kann sinnvoll sein, aber gerade beim Immobilienkauf sollte man die berühmte rosarote Auswandererbrille absetzen. Ein niedriger Preis allein macht noch lange kein gutes Geschäft.

Erst ankommen, dann kaufen

Wer Bulgarien noch nicht wirklich kennt, sollte meiner Meinung nach zunächst mieten. Ein Ort, der während zwei Wochen Sommerurlaub perfekt erscheint kann im Winter völlig anders wirken. Erst im Alltag merkt man wie weit Ärzte und Geschäfte entfernt sind, wie die Nachbarschaft funktioniert, ob man ständig ein Auto benötigt oder ob eine vermeintlich ruhige Gegend im Sommer plötzlich voller Urlauber ist.

Auch die Immobilienpreise haben sich verändert. Besonders an der Schwarzmeerküste, in Sofia und in gefragten Regionen rund um größere Städte sind gute Immobilien längst nicht mehr spottbillig. „Bulgarien ist billig“ sollte niemals die Grundlage einer Kaufentscheidung sein.

Haus oder Wohnung genau prüfen

Bei älteren Häusern können Dach, Feuchtigkeit, Elektrik, Wasserleitungen, Heizung und schlechte Isolierung erhebliche Folgekosten verursachen. Auf dem Land kommen Fragen nach Kanalisation, Wasserversorgung, Zufahrt und Grundstücksgrenzen hinzu. Bei Wohnungen sollte man zusätzlich Gemeinschaftskosten, Zustand des Gebäudes, Aufzug und die tatsächliche ganzjährige Nutzung prüfen.

Bei Ferienanlagen ist besondere Vorsicht angebracht. Niedriger Kaufpreis und Meerblick klingen verlockend, aber jährliche Wartungs- oder Verwaltungsgebühren können erheblich sein. Außerdem sollte geklärt werden, ob die Anlage im Winter überhaupt richtig funktioniert.

Ohne unabhängigen Anwalt würde ich nichts kaufen

Der wichtigste Punkt ist die rechtliche Prüfung. Nicht allein auf Makler, Verkäufer oder Bauträger verlassen. Ein eigener, unabhängiger bulgarischer Anwalt sollte Eigentumsverhältnisse, Grundbuch beziehungsweise Immobilienregister, Belastungen, Hypotheken, Nutzungsrechte, Grundstücksgrenzen und vorhandene Dokumente prüfen.

Besonders bei Häusern muss außerdem geklärt werden, ob Gebäude, Anbauten und Grundstück tatsächlich rechtmäßig dokumentiert sind. Ein schöner Wintergarten oder eine zusätzliche Garage ist wenig wert, wenn sie offiziell gar nicht existiert.

Beim Grundstückskauf gelten für Ausländer zusätzliche rechtliche Besonderheiten. EU-Bürger besitzen zwar weitreichende Möglichkeiten zum Immobilienerwerb, dennoch sollte gerade bei Grundstücken und insbesondere landwirtschaftlichen Flächen vorab geprüft werden, ob und unter welchen Voraussetzungen der konkrete Erwerb möglich ist.

Nebenkosten und Vertrag nicht vergessen

Zum Kaufpreis kommen weitere Kosten. Notar, Eintragung, lokale Erwerbsabgaben beziehungsweise Steuern, gegebenenfalls Makler und Anwalt sowie anschließend die laufenden kommunalen Abgaben und Unterhaltskosten.

Auch bei einer Reservierungsvereinbarung oder einem Vorvertrag gilt: Nichts unterschreiben und keine größere Anzahlung leisten, bevor die Immobilie rechtlich geprüft wurde. Was einmal überwiesen wurde lässt sich bei Problemen wesentlich schwerer zurückholen.

Mein Rat

Eine Immobilie in Bulgarien kann eine hervorragende Entscheidung sein, wenn man weiß wo man dauerhaft leben möchte und das Objekt technisch und rechtlich sauber geprüft wurde.

Ich würde deshalb niemals kaufen nur weil ein Haus billig ist oder der Balkon aufs Meer zeigt. Lage, Infrastruktur und rechtliche Sicherheit sind wichtiger als der vermeintliche Schnäppchenpreis.

Und vor allem, nicht das gesamte Ersparte in den Kauf stecken. Nach Schlüsselübergabe kommen fast immer weitere Ausgaben.

Erst Bulgarien kennenlernen, dann den richtigen Ort finden, anschließend prüfen lassen und erst ganz zum Schluss kaufen. Das dauert länger als ein spontaner Notartermin, kann aber den teuersten Fehler einer Auswanderung verhindern.